导读
结合小债多年来参与和观察房企的经验以及业内朋友的讨论，如果恒大在2021年之前使用的确认收入准则被认为提前确认收入，因此判定财务造假的话，那么这样做的房企只有恒大一家吗？
此外，如果判定财务造假，那么恒大基于原会计准则下的营收而进行的发债也都有问题，根据恒大2022年财报，借款高达6123.9亿元，有多少债务会涉及虚假陈述？
01
“6634.44”亿收入的确认违规吗？
关于“6634.44”亿元收入的调减，财报原文是这样表述的：“在2021年以前，本集团认为客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受(以较早者为准)时确认收益。但自2021年以来，由于本集团逐渐陷入流动资金困难，本集团认为纳入获得项目竣工或业主占用作为收益确认的额外条件将更佳反映本集团的状况且更具实际操作性。”
根据新会计处理，截至2021年1月1日，恒大计入合约负债尚未确认收入不含增值税的余额为6643.44亿元将在相应的条件满足时确认为收入。
资深会计师田刚在看到上述报道和财报内容后认为，从目前公开资料看，能否判定恒大财务造假的核心问题在于“收入确认时点的印证”。
田刚认为，关于营收造假，财务上分为“提前确认收入”和“虚增收入”两种，如果是后者，问题更大。但就目前的资料来看，如果直接给出“恒大财务造假”的判断，有些草率，只是存疑。
某房企副总裁表示，恒大财报中披露在2021年之前，将“客户接受物业或根据销售合约被视为物业已获客户接受”作为确认收入节点是上市房企的常用手法。
其原因主要有两方面，一方面来自销售压力，尤其是在年中、年底为了冲刺业绩，某些项目只要有认购合同，就可以确认收入，而签署这些认购合同的购房者可能缴纳了5万元左右。
另一方面则是通过“纸面繁荣”做大营收、毛利等财务数据，可以更方便的融资借款，增加土储，驱动循环负债开发的滚轮。
他认为，推动恒大使用新会计处理方式、自我调减营收金额的原因，客观上还是项目出现的“烂尾”风险，导致已出售的商品房无法回款，既然无法回款，再按照之前的营收确认显然不可持续。
行业自媒体“包邮区”日前曾发文分析称，恒大内部的确认收入体系：“重重点工程”存在一种手续交楼的方式，即只要外立面完工，就算确认收入。但恒大项目多数为精装交付。外立面交楼后，其实至少一年的工期要进行。提前结转收入，是将尚有大量工程且未交付的楼盘，提前计提应付工程成本，同时确认存货成本。
不过，田刚也指出，“在确认收入时，房地产销售收入确认，不是简单的以房屋交付为基准时点，所以如果是在收入确认后、交付前，由于资金链断裂导致收入重回，也不能完全定性为财务造假。”
此外，在会计师业内，房企收入确认还有一个存在分歧的地方，就是房企采取包销和代销的模式应不应该计入营收，这又与买方公司的财务情况挂钩，实际处理中的情况更为复杂。
不能忽视的还有一个问题，即便恒大“自曝”的方式调减收入金额，但恒大的新聘会计事务所上会栢诚会计师事务对这份财报给出的意见是“无法发表意见”。
上会栢诚表示，根据香港会计准则第8条，变更会计处理应对历史财报进行追溯使用，但恒大以“大量财务及工程员工离职“为由表示该准则无法施行，而上会栢诚对恒大的这一理由无法进行确认，这是上会柏诚无法对恒大2021年财报发表意见的原因之一。
02
合约负债近万亿，
此前官宣逾期债务超6900亿
由于使用了新的会计处理准则，恒大在2021年总负债规模大增至2.58万亿元，相比2020年增加约6300亿元。这2.58万亿负债中，合约负债为9743.5亿元，逼近万亿元。
2022年财报中，恒大总负债降至约2.44万亿元，合约负债约7210.2亿元，其中，借款6123.9亿元，应付贸易款及其他应付款项过万亿元(含付工程材料款5.961.6亿元)、其他负债 1017.4亿元。
此外，恒大在2022年和2021年分别亏损1258.14亿元和6862.19亿元，合计亏损额超8210亿元。
而截至2022年，恒大的负债净额及流动负债分别约5990.74亿元和6877.34亿元，流动及非流动借款分别约为5871.23亿元及252.68亿元，而现金总额(包括现金及现金等物及限制性现金)约1430.5亿元。
此前，恒大已经披露在境内逾期的债务规模合计已经超过6900亿元。
截至2022年12月31日，恒大境内有息负债逾期金额约2084亿元，境内商票逾期金额约3263亿元，境内或有债务逾期金额约1573亿元。
以上这些数字再一次印证市场对目前恒大的印象：恒大的持续经营存在重大不确定性。
虽然恒大在亏损额度、负债总额等方面的数据令人惊愕，但历史数据“俱往矣”，也有业内人士认为，利空出尽，才有利于恒大下一步继续推进项目复工、债务重组，只是未来的变化与许家印的关系还有多少，就很难说了。
今年1~5月，恒大合约销售额337.67亿元，而2022年全年销售额仅317亿元，对比恒大1200多个在售项目，这300多亿销售额并不算多，但销售恢复仍然值得肯定。
来源：恒大项目
截至2022年12月31日，中国恒大拥有土地储备2.1亿平方米。此外，中国恒大还参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个）、其他城市24个。已经竣工和在建的在售项目约1241个。
今年3月份，恒大披露境外债重组方案，合计重组金额约191.485亿美元。据最新披露， 7月24日至25日，恒大将在香港法院、开曼群岛大法院及东加勒比法院举行多项重组债务持有人会议，届时恒大债务重组将出现最新结果。
原文始发于微信公众号（债市观察）：负债超2.4万亿的恒大到底有没有财务造假？
