首富挥别千亿资产。
作者 | 蒲肃
来源 | 债市观察
97岁的李兆基正式告别了他的首富人生。3月17日，恒基兆业地产有限公司（简称“恒基地产”，0012.HK）官网发布讣告，集团创办人李兆基去世。
李兆基家族为香港四大家族之一，他曾于1995年、1996年、1997年在《福布斯》富豪榜上连续三年成为华人首富、亚洲首富，并连续两年在全球富豪榜保持第四位；2018年，以2150亿元财富成为香港首富。2020年，又以304亿美元财富成为《福布斯》香港首富。
2025年“福布斯香港富豪榜”显示，李兆基家族财富292亿美元，排名第二。排名第一的则是李嘉诚，家族财富约373亿美元(约2909.4亿港元)。
来源：公司公告
作为香港四大家族一代创始人，李兆基曾被人们称为“地产大亨”“亚洲股神”“香港巴菲特”。他创办的恒基集团覆盖地产、能源、旅游、医疗等多个行业，但最主要的还是地产业务。
李兆基早在1976年就创立了恒基地产，现在香港中环的TheHenderson、香港国际金融中心、北京的环球金融中心、上海的恒基名人购物中心等城市地标都出自李兆基旗下的恒基地产；豪宅项目就更多了，比如北京朝阳区孙河别墅区的恒基·天汇、顺义区后沙峪镇中央别墅区的祥云赋、深圳南山区的云荟大厦等等。
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除了这些地产项目外，李兆基还是最早一批开创“按揭贷款”买房模式的开发商。从这个角度来说，李兆基也影响了很多购房者的人生。
01
从外汇、黄金到地产大亨，
李兆基的“首富人生”
李兆基1928年出生于广东顺德大良，他在家中排行第四，因此在后来的商界中，人们尊称李兆基为“四叔”。香港女作家梁凤仪曾出版过一本《李兆基博士传记》，对李兆基的个人发展做过比较详尽的描述。
有人说李兆基是白手起家，但这个说法不太严谨，因为李兆基的父亲李介甫曾开过天宝荣金铺和永生银号，经营黄金、汇兑、外币买卖生意，这可不是普通人家都能做的生意，李兆基小时候还在私塾学校接受教育。从李兆基家庭背景来看，他也算那个年代的“富二代”了。
小学毕业后，李兆基进入父亲的银庄做学徒，小小年纪便开始接触商场法则，更对商界中的各类人士有过切身了解，可以说从小就种下了经商的基因。
1948年，李兆基带着1000块港币只身前往香港创业，凭借家族生意的经验，在香港从事买卖外汇和黄金生意，逐渐在香港站稳脚跟。
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但从小接触货币生意的李兆基意识到，货币总有贬值的风险，而民间最普遍接触到的资源中，唯有地产和黄金可以冲抵风险，于是李兆基开始把目标盯在了房地产生意。
1958年，李兆基与好友郭得胜、冯景禧等8位股东创立了“永业有限公司”，购入沙田酒店经营，并在港九两地兴建各类物业。
值得一提的是，当时的香港主要还是全款购房，这把很多积蓄不足的人挡在了房地产市场的门外，而李兆基则率先推出了“分层出售，十年分期付款”的销售方式，这大概是最早的“按揭贷款”的买房模式了，这也让李兆基等人的楼房一售而空，大赚特赚。
1963年，李兆基又与冯景禧、郭得胜另组建新鸿基企业有限公司，由郭得胜担任主席，拥有30%股份的李兆基任公司副主席、总经理，随着新鸿基的规模越来越大，郭得胜、冯景禧、李兆基三人也被香港地产界誉为“三剑侠”。
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此外，李兆基对股市投资也颇有心得，1972年前后，香港股市狂涨，李兆基却在此时抛售股票套现，随后又在经济下行、物业及土地价格下跌时，大举收购旧楼和土地。
有了这些基础后，1976年，李兆基成立“恒基兆业地产有限公司”，开始搭建自己的地产集团。经历近50年的发展后，恒基地产年营收已达250亿元，净利润约84亿元（截至2023年）。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，李兆基去世引发业界哀悼和致敬，这一事件对恒基地产而言，意味着失去了具有深远影响力的领导者。他的去世，对于恒基地产而言是重大的损失，反过来也要求恒基地产牢记初心、稳定经营、明确方向，持续在地产等领域做出新的成绩。
02
二代、三代相继上岗，
千亿恒基增长下滑
李兆基共有二子三女，早在6年前他就安排好了二代接班的事宜。
2019年，李兆基卸任了恒基地产主席兼总经理的职务，但继续留任公司执行董事，李家杰（李兆基长子）、李家诚（李兆基次子）获委任为公司联席主席兼总经理。
根据李兆基的安排，李家杰主要负责内地业务，李家诚则主要负责香港业务。
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此外，据恒基地产官网显示，李兆基长女李佩雯于1984年加入公司，现任集团租务部高级总经理，具有超过39年市场经验。
李佩雯的配偶李宁在2014年获委任为恒基兆业发展有限公司、香港小轮（集团）有限公司执行董事。李宁在1989年设立千色Citistore店铺业务，并任董事职务进行管理，在百货行业具有30年的经验。
李佩雯和李宁的女儿李敬恩在2012年加入恒基地产，现任集团租务（一）部总经理。在加入恒基兆业地产前，李敬恩曾任职于投资银行界。
作为李兆基的外孙女，李敬恩具有11年物业租赁、市场推广和资产管理经验，现任城市土地学会全球管理受托人，以及香港培华教育基金会及仁安医院仁心仁术慈善计划委员会成员。
此外，李兆基的妹妹冯李焕琼目前担任恒基地产执行董事，她于1974年就加入恒基地产的母公司恒基兆业有限公司任职司库，并自1979年出任执行董事。目前，冯李焕琼还担任恒基兆业有限公司、恒基兆业地产及恒基发展等集团之总司库（主要负责财务管理）。
来源：罐头图库
恒基地产自1981年于香港上市，截至3月18日总市值约1118亿港元，其核心业务为物业发展和物业投资。
此外，恒基地产还有两家上市子公司：恒基兆业发展有限公司和美丽华酒店企业有限公司,以及两家上市联营公司,即香港中华煤气有限公司及香港小轮(集团)有限公司。
截至2024年上半年，恒基地产在内地北京、上海、广州、深圳等15个城市的土地储备约1448万平方英尺（1平方英尺约等于0.09平方米），其中约73%可发展为住宅物业；在香港拥有土地储备约2350万平方呎。
值得关注的是，恒基地产在2023年以来开始出现业绩下滑的迹象。2023年，恒基地产总营收249.8亿元，同比增长7.9%，但归母净利润83.93亿元，只增长了0.24%；2024年上半年，其营收约107.3亿元，同比增长14.44%，归母净利润28.97亿元，同比大幅下滑46.72%。
来源：东方财富网
恒基地产的两家子公司也不太好过。
其中，恒基兆业发展有限公司2024年上半年股东应占（未经审核）亏损约为6900万港币，上一年同期录得亏损约1800万港币。恒基地产认为，亏损原因主要是由于出境旅游、跨境消费及购物热潮导致公司零售额下降所致。
恒基兆业发展有限公司的业务主要通过两家全资子公司营运，其一为Citistore(HongKong)Limited，主要经营5家名为“千色Citistore”的百货公司，以及两家名为“C生活”的实用家品专卖店；其二为UnicornStores(HK)Limited，主要经营两家名为“APITA”或“UNY”的超级市场的百货公司，及两家名为“UNY”的超级市场。
此外，恒基地产另一家上市子公司美丽华酒店企业有限公司，2024年上半年营收约为14.01亿港币，上一年同期则为11.42亿港币，同比增长22.7%；盈利约4亿港币，微增1.8%。但若扣除投资物业公允值的减值1780万港币，则股东应占基础溢利则按年微跌0.5%至3.98亿港币。
不仅如此，2024年上半年，恒基地产联营的香港中华煤气有限公司，股东应占税后溢利约为30.4亿港币，同比减少约5.74亿港币，下跌16%；香港小轮（集团）有限公司扣除投资物业公允价值之变动后，股东应占基础溢利约为8550万港币，较去年同期上升约28%。
来源：罐头图库
可见，上述公司中，只有香港小轮（集团）有限公司盈利实现了较为可观的同比上涨，但相比其他兄弟公司，盈利额度有限。
截至2024年上半年，恒基地产总资产高达4882亿元，总负债约1772亿元，资产净值约3110亿元；现金流方面，现金及银行结余约137.6亿元，短期贷款约113.8亿元，恒基地产净借贷约710.23亿港币，相比2023年底738.69亿港币的净借贷额度有所降低，借贷比率为22%。
恒基地产认为，虽然地缘政治局势紧张以及北上消费热潮会影响市场环境，但公司的核心业务物业销售、物业出租以及香港中华煤气有限公司等附属或联营公司，均有业务可以提供持续现金流，足以应对未来各项挑战。
严跃进认为，从行业地位来看，2017-2020年期间，内地的一些地产企业成长迅速，资本积累非常雄厚，市场份额显然会超过港资企业。经过本轮楼市调整，港资企业的发展机会明显增加，尤其是内地市场持续提好房子的概念，会更加欢迎港资企业加入。
“近期全国地王现象增加，包括上海等市场都出现了国际资本的加入。对于恒基地产而言，应把握房地产市场大趋势，尤其是在城市更新、企业规模、品牌宣传、新模式等方面应进一步创新，亦应成为港资地产企业新一轮发展的标杆。”严跃进分析称。
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