导读
2014年前就卖完的项目，到了2023年还没交完税。
距离潘石屹、张欣夫妇双双辞职近一年后，SOHO中国在8月18日发布公告称，公司旗下子公司——北京望京搜候房地产有限公司（简称“北京望京公司”）的望京SOHO欠缴土地增值税和滞纳金合计约19.86亿元。
潘石屹、张欣夫妇的辞职公告在去年9月7日发出，分别卸任董事会主席、提名委员会主席、ESG委员会主席职务和行政总裁（CEO）职务，前后距离不到一周。
二人表示辞职后专注艺术和慈善事业，近期张欣还在个人微博上展示了自己的新电影公司，不过潘石屹、张欣依然是SOHO中国的执行董事，每年从公司领取薪酬。
来源：张欣个人微博
01
SOHO中国或将出现交叉违约，正进行债务重组
SOHO中国在财报中表示，公司在去年9月1日就收到当地税务机关的税项缴纳通知书，要求在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
截至2023年6月30日，SOHO中国已支付土地增值税3060万元，尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。而在2023年6月30日之后至中期财报批准这段时间，SOHO中国又偿付了700万元。
据公告显示，SOHO中国支付的上述部分税费是通过出售部分商业物业所得。
SOHO中国称，集团已持续与当地税务机关就尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金开展沟通，并就具体偿付计划达成一致，将继续处置若干商业物业，用以偿付部分土地增值税。
在相关政府机构和税务机构的支持与配合下，自2022年9月1日至中期财报批准之日，已完成25套商业物业的销售。
如果继续欠缴增值税且未达成一致兑付计划，对SOHO中国的影响比较严重。
根据税收征收管理法，当地税务机关可能对欠缴企业采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
此外，土地增值税的滞纳还可能导致SOHO中国出现交叉违约。截至2023年6月30日，SOHO可能出现交叉违约的银行借款本金合计约42.32亿元。
这些借款的利息合计约1057.6万元，其中包括在2024年6月30日之后到期的借款，可能会被各自的借款人要求立即偿还，因此于2023年6月30日将其重分类为流动负债。
为避免违约，SOHO中国正在和银行借款的贷款人以及其他主要贷款人协商，对公司债务进行重组。
SOHO中国方面介绍称，从2023年6月30日至今，SOHO中国已与一家银行签署补充协议，延长本金金额3.59亿元的银行借款的偿付期限。
此外，截至2023年6月30日，SOHO中国已经与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计72.7亿元，其中包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。
02
卖房十年还欠税20亿
债市观察了解到，望京SOHO高近200米，总建筑面积约51万平方米，由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成，位于北京望京核心区位，属于北京市的地标性建筑。
2009年9月，SOHO中国通过竞拍，以40亿元获得望京SOHO项目。该地块的挂牌起始价为15.134亿元，溢价率高达164.3%。
拿地之后，一直喊缺乏北京项目的潘石屹在个人微博为其宣传，表示望京SOHO是从首都机场进入北京市区的标志性建筑，有三条地铁环绕，交通非常方便。
拿地后，SOHO中国持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部分单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米，归属于SOHO中国的可租建筑面积约为13.38万平米，其中办公室面积约为12.35万平米。
而望京SOHO的塔一及塔二的办公和商业部分早在2013年底已经出售了98%，累计合同销售金额约148.44亿元，剩余部分也在2014年前完成销售。
虽然和拿地金额相比，SOHO中国赚了不止100亿元，但出售望京SOHO塔一及塔二两栋物业的土地增值税却依然欠缴，这也反映出SOHO中国目前的资金链仍然十分紧张。
SOHO中国半年度财报显示，截至6月30日，SOHO中国的营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元。而在启动转型轻资产的2012年，SOHO中国当年营收曾超过161亿元。
此外，SOHO中国多项利润指标同比大幅下滑。今年上半年，其经营利润约4.9亿元，同比下降约32.99%；净利润约1470万元，同比减少约92.4%；归属于母公司股东净利润1361.3万元，同比下降92.86%；毛利率为83%，来自经营活动的归母净利润约为2.07亿元，公司的净资产负债率约为42%，平均借贷成本约为4.7%。
来源：SOHO中国财报SOHO中国外聘的审计师对SOHO中国的持续经营给予重大不确定性的结论。
审计师意见显示，SOHO中国今年上半年的流动负债超出其流动资产约71.7亿元，银行借款及其他借款共计约160.47亿元。截至2023年6月30日，SOHO中国非受限现金及现金等价物约6.27亿元。审计师认为，上述财务状况可能会对SOHO中国的持续经营能力构成重大疑虑。
截至6月30日，SOHO中国的总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。
同时，SOHO中国以持有的账面价值为539.92亿元的投资物业对160.47亿元的银行借款及其他借款进行物业抵押。
公司运营乏力，而创建公司的潘石屹、张欣夫妇早在一年前就卸任了公司大部分职务，仅在董事会中任职执行董事，每年享有固定薪酬，其中潘石屹2022年个人薪酬约415.6万元，张欣约26.4万元。
来源：SOHO中国财报
从2014年开始，潘石屹、张欣就开启了卖卖卖模式，有媒体统计，仅在2014年至2019年，SOHO中国就通过出售资产套现超过350亿元。
随着持有的资产相继卖出，潘石屹、张欣近年几次打算出售公司控股权，但均未果。2022年6月，潘石屹、张欣二次宣布将SOHO中国控股权出售给黑石集团，作价约195亿元，但最终因立案调查而无果。
原文始发于微信公众号（债市观察）：潘石屹欠税近20亿的项目赚了100多亿，SOHO中国正进行债务重组
