导读
降价也“卖不动”，才是世茂最大的难题。
01
计息负债3000亿，
未来十年现金流只有2500亿？
“债市观察”梳理发现，截至今年6月30日，世茂集团境内外计息债务、应付款合计约420亿美元，折合人民币约3008亿元。
其中，世茂集团有境外计息债务约140亿美元（未经审核），境内计息债务约250亿美元（未经审核），应付关联方款项约30亿美元。此外，世茂集团总权益约90亿美元，包括非控制性权益约60亿美元。
在上述境外债务中，约70亿美元为优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款，另有约20亿美元为有抵押项目贷款。
截至今年10月31日，世茂集团计息债务结余与6月30日的数据无重大差异。
世茂集团总负债超5100亿 来源：企业预警通目前，世茂集团整体流动资金仍然受限。截至今年10月31日，其现金结余合共约为220亿元，包括：公司持有的现金约为10亿元，上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为40亿元；受预售及其他监管安排限制的现金约为170亿元，其中大部分存放于项目层面的监控账户。以上数据暂时未经审核。
面对拮据的可用资金，世茂集团计划通过三步措施化解境外债务：
1、旧债换新债，展期9年：将部分现有债务交换为新债务工具，并以公司主要境外资产组成的抵押品组合作担保，到期日为自重组生效之日起计不超过9年
2、折价换新，享有优先担保：将现有债务本金打折，交换为有上限金额的新优先担保债务工具，享有其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。
3、以股抵债：将部分现有债务交换为世茂集团股票的挂钩工具，该工具将转换为公司较大比例的普通股份。
当然，世茂集团也没忘表示，将会给债权人支付同意费。
那么上述重组方案的可行性有多少？
世茂集团在假设了很多前提条件（包括市场改善、公司保交付、融资正常等）后预计，2023年~2033年的十年内，公司产生的累计无杠杆营运现金流量总额约为2000亿元至2500亿元，其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额约60亿元至100亿元。
此外，世茂集团预计未来十年，公司主要境外资产累计杠杆现金流量约15亿美元至20亿美元，但境外资产有可能被拿来抵偿重组后的境外债务。
然而对比世茂集团公布的420亿美元（约人民币3000亿元）境外债务，未来10年预计最高2500亿元的现金流仍难以覆盖整体债务。
截至公告发布日，世茂集团与各类债权人尚未就境外重组的条款订立最终协议。
02
公司造血难，
董事长许荣茂降价出售自持房产
在公布重组方案的同时，世茂集团同时公布今年前11月销售数据，累计合约销售总额约为400.1亿元，累计合约销售总面积约274.57万平米，销售均价14573元/平米。
而去年同期，世茂集团上述三组数据分别约为794.9亿元、492.78万平米、16132元/平米，与之对比，今年世茂集团三大销售指标分别同比下降约50%、44.28%和9.66%。
这意味着一个很艰难的局面，即世茂集团在降价约10%的情况下，销售额却只有去年的一半，自我造血功能的下降，才是世茂最大的困难。
降价10%还不够，那我降价30%呢？答案是，依然不行。前不久，世茂旗下有着“中国第一高楼”之称的深圳世茂深港国际中心二次流拍，起拍价相比评估价打了6.4折，但仍无人竞拍。
世茂地标项目 来源：企业官网
经“债市观察”梳理，世茂深港国际中心是世茂在2017年以239.43亿元拿下，当时规划建设600米左右超高层建筑，故被称为“中国第一高楼”，该项目共包括12宗40年商办及公建用地，总建筑面积达到145.04万平方米。
今年7月5日，世茂深港国际中心项目首次线上拍卖，项目评估价约163.05亿元，起拍价约130.44亿元，但无人接盘；11月，该项目二次拍卖，降价26亿元，起拍价约104.35亿元，最终仍然惨遭流拍。
据了解，世茂深港国际中心项目股权较为复杂，这也是投资人比较担心的问题之一。
来源：企业预警通从整体销售额到“第一高楼”，世茂降价也“卖不动”，不知道世茂集团董事局主席许荣茂作何感想。
另据市场消息，在今年11月，许荣茂持有的、位于香港中环中心的两个全层单位曾寻求降价出售，该房产减价6.7%至每平方英尺2.8万港元，合共减价约1亿港元，两层最新叫价共逾14亿港元。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，世茂近期处置的项目体量太大，在当前金融环境下，一些投资者根本是不可能来收购的，资金缺口太大了。“对世茂来说，只有盘活项目才有资金来源，所以盘活存量资产和增加流动性仍是世茂短期内的重要工作。”
另据“财联社”消息，世茂集团、世茂股份日前参加建设银行、上海银行的交流座谈会。与会银行就存量项目的资债结构优化，以及在建及新开工项目融资等多个方向和具体项目上，与世茂达成共识。
值得注意的是，世茂作为出险房企，能进入银行座谈会一员，确实是一个积极信号，但银行支持也需要世茂体现出“自我造血”能力。
原文始发于微信公众号（债市观察）：削减美债430亿元，世茂化债还有大招吗？
