导读
收购出险房企用来还债的项目债权，“李超人”意欲何为？
李嘉诚旗下房地产公司长实集团(1113.HK)收购香港豪宅项目“凱玥”百亿债权的舆论还在持续发酵，被誉为“香港超人”的李嘉诚可能也没预料到，这次收购会受到行业的广泛议论。
“凯玥”项目在2017年被龙光集团（3380.HK）、合景泰富（1813.HK）联合竞得，随后以项目作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取了102亿港元的开发贷款，这笔贷款将于2024年到期。长实集团此次计划收购的也正是这笔百亿量级的债权。
2022年开始，龙光与合景泰富进行债务管理，推动境外债展期，将“凯玥”项目纳入资产增信范畴。
李嘉诚的公司此时介入增信项目债权收购，对该项目是否会继续作为增信资产带来不确定性，而“凯玥”项目总货值约超300亿港元，是龙光与合景泰富为数不多的推进债务重组的重要砝码。
李嘉诚收购“凯玥”债权被争议的焦点，在于对出险房企来说，李嘉诚是扶大厦于将倾的白衣骑士，还是“趁火打劫”的倒卖商人？股市投资者则喊话，“这次一定要留住他”、“不要让李嘉诚跑了”。
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百亿债权仅为总地价六折
公开资料显示，香港著名豪宅项目“凯玥”位于香港仔及鸭脷洲利南道66号，属于港岛南区显赫地段，背山面海，规划总建筑面积超76万平方呎（约7万平方米），为迄今罕见的全新国际级度假式海景临海大型市区住宅项目。
该项目由龙光与合景泰富在2017年以约168.55亿港元的总价联合竞得，以人民币计成交楼面价达17.67万元/平方米，刷新香港保持了20多年的地价记录。目前，“凯玥”项目总货值约超300亿港元。
来源：中原地产（香港）
值得注意的是，当年参与竞拍的公司中，共有14家公司或联合体，其中就有李嘉诚旗下的长实地产(01113.HK)。另外，“凯玥”项目位于香港鸭脷洲南面，而鸭脷洲西北角一个大型项目正是李嘉诚开发的私人屋苑海怡半岛。
在这次收购债权之前，李嘉诚早就关注了“凯玥”项目，而此时收购债权，按照行业惯例，原债权方都会打折转让。而即使按原债权价格102亿港元计算，对比当年168.55亿港元的拿地价，也是打了约6折。
此前2022年7月，长实还计划以90亿港元压价7折收购中国恒大香港总部大楼，但最终未能如愿。
协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，“李嘉诚的投资决策可能更多地基于他对公司或资产的价值的评估，而不仅仅是市场情绪或短期趋势。他拿这个项目的成本最终应该是很低的，由于没有卖不出的楼房，只有卖不出的价格，成本低可以保证他赚钱。”
根据最新资料，已经为“凯玥”提供开发贷或承诺为项目提供融资的银行有17家，包括大基银行有限公司、恒生银行有限公司、中工商银行(亚洲) 有限公司、香港上海匯豐银行有限公司、渣打银行 (香港) 有限公司等。有知情人士表示，此次银团权益出售，仅仅是汇丰等少数银行的推波助澜和主张，大多数银行并没有出售计划。
龙光集团曾在6月初举行离岸私募债持有人电话会，相关负责人介绍称，龙光将在资产池中再增加约15个投资物业项目，从此前提出的6个增加到21-22个项目，池中资产出售后的剩余现金将被用于支付重组款项，其中就包括“凯玥”项目。
有房企人士对此评价到，“只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务，如果失去该项目，龙光的离岸债重组将变得非常困难。”
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收购债权搅局债务重组？
有房企内部人士分析认为，与一般的财务投资人角色不同，长江实业借助内地房地产调整之机，把目光瞄准陷入债务困境的内房企，通过债权收购搅局债务重组，以达到低价劫取超额利润的目的。
今年以来，“保交付”成为出险房企的重要工作，也受到多项金融政策支持，其中不乏AMC机构、银行等金融机构以及同行房企下场驰援，转让、收购债权的案例也不少。
上述驰援的金融机构或房企扮演的更多的是财务投资，为接盘的项目注入开工资金，保证项目正常施工、销售和交付，购房者和企业都愿意接受这种双赢的局面。
而凯玥项目已经开发完工，并不存在交付风险，并于今年1月开盘。中原地产（香港）销售人员介绍称，项目已经开发完工，都是现房，可以预约看房，目前已经销售3套，成交总价合计5.32亿港元。
来源：中原地产（香港）
香港资本市场人士认为，通过对长实集团和汇丰过往投资手法来看，此举显然不是一般的财务投资，最终是为取得凯玥项目的控制权，将会导致两家房企境外债重组落空。
“如果李嘉诚的公司最后成为凯玥项目的债权人，他们有权要求债务进行重组，并成为控股方，如果对方不同意，那么他们有权拍卖项目的产权。”协纵策略管理集团创始人黄立冲表示。
黄立冲补充称，“汇丰银行作为债权人，是有权决定拍卖债权的，这本身没有道德与不道德，而从投资的角度来说，这项目的债权转让价肯定是垫底的价格，对于李嘉诚来说，这也是个不错的投资标的。”
实际上，对龙光与合景泰富来说，更重要的是如果李嘉诚的公司成功收购债权，是否会要求加速偿还债务，甚至拍卖项目产权。
目前，龙光和合景泰富两家房企在国内的建设项目超过300个，如若境外债重组失败，或将导致其他项目建设一同受阻；此外，龙光、合景泰富境外债重组，牵扯到数十家中国内地和香港银行及债券持有人。
03
高抛低吸的“李超人”
实际上，近年来李嘉诚家族已经出售多个国内项目。
据《中国企业家》报道，自2015年长江实业与和记黄埔宣布重组后，公司一边出让北京罗福通广场和大连（楼盘）西岗项目，一边在海外收购各行业资产。到2018年底，长和已经抛售内地和香港资产近3000亿港元，而集团在欧洲投资达6000亿港元。
此外，李嘉诚还很善于通过“囤地”涨价获利，去年9月，长实集团公告称，将以207.66亿港元（约190.5亿元）向新加坡金融机构Sino-Suisse出售中国香港物业项目，其中包含波老道21号豪宅项目未售出部分，预期出售所得收益约为63亿港元（约57.79亿元）。
而波老道项目是长实集团在2011年6月以116.5亿港元购入，每尺楼面地价为26763港元。该项目经历10年才正式以现楼面市，和10年前地价相比，楼面均价上涨超过10倍。
来源：长实波老道21號公众号
《华夏时报》曾报道称，多年来“长和系”在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等。
近年来，李嘉诚一直在抛售内地和中国香港的资产。据不完全统计，包括出售香港中环中心、屈臣氏股权等交易在内，李嘉诚卖掉的资产规模至少已经超过2500亿元。
而在房地产行业进入下行阶段时，李嘉诚的“抄底”投资也开始了。
去年10月5日，长实集团以46.01亿港元获得一宗位于中国香港新界的住宅用地。两个月后的12月15日和16日，长实集团先后中标中国香港市建局皇后大道西/贤居里项目，以及一宗位于中国香港启德的地块。
有业内人士指出，李嘉诚旗下的公司80%的资产已经布局英国、加拿大等国家，但是他在香港和国内还留有20%的资产，这并不一定意味着他对香港楼市的短期前景持乐观态度。
“他的投资决策可能更多地基于他对公司或资产的价值的评估，而不仅仅是市场情绪或短期趋势。”上述人士指出。
原文始发于微信公众号（债市观察）：李嘉诚“抄底”出险房企后院，百亿债权后会加速催债吗？
